一、大型建筑运维管理的困境

     （1）信息孤岛，难以实现信息高效管理

       目前大型建筑在运维管理过程中，同一设备的信息在不同系统中分散存储，且各个位置存储的信息未建立关联，难以实现信息高效管理。例如，设计信息在图纸中，资产信息在台账中，出厂信息在产品样本，运维信息在BA系统、能源管理系统、操作规程等文件系统中。同时大型建筑从设计至运营阶段的各类资料，以不同方式分散存储于不同载体中，例如设备设计信息存于CAD图纸，设备性能参数存于设备台账和产品样本，设备运行参数存于BA系统。

       分散的存储方式，既造成管理上的混乱，且信息检索效率低，各类信息之间出现孤岛效应而无法互为所用，影响建筑运维管理的整体工作效率。并且分散存储和管理会加大信息丢失的风险，极易出现信息不完整的现象。导致系统维护成本高。较多项目在运营阶段都找不到齐全的设计资料和产品样本，造成设计建造与运营脱节，严重影响建造运维管理的工作效率和质量。

     （2）系统分散，难以实现系统智能联动，人工成本和系统维护成本高

       大型建筑涉及的系统种类繁多，如楼控、冷站群控、能源管理、工单管理、租赁管理等，每个管理系统都需要单独的专业物业人员来管理，并各系统都是相对独立，难以系统智能联动，使管理时效性低，人员成本越来越高，且难以实现系统智能联动。

     （3）隐蔽工程管理困难

       基于传统的二维各系统管理平台，管理方和使用方无法以三维全局的模式对整个建筑及其隐蔽管网及空间进行管理，监测方式不直观（通常通过数字、图表、示意简图、文字描述的形式对分散设备运行状况进行显示），难以快速、准确定位整个建筑及隐蔽管网，造成运维管理工作效率偏低、且节能减排效果难以达到最好效果。

     （4）突发事件的快速应变和处理问题

       当建筑遇到重要来宾访问、人员冲突甚至火灾等等情况，如何做好人员疏导、安保人员的调配、车辆进出的引导、关闭就近的设备、启动相关区域的消防系统等？突发事件处置不当，造成的不但是经济方面的损失，更严重的是对品牌的影响。这样看来，建筑对突发事情的应急处理如何解决尤为重要。

     （5）管理经验难以传承

       当大型建筑运行一段时间后，往往由于人员的更换，导致原有的良好经验难以继续传导，新接手的管理人员或现场操作人员需要重新摸索，部分系统的开关位置、设备部件被遗忘。

BIM运维平台可以对这些经验进行固化，部件、设备、管线和系统之间建立联系，避免良好的管理经验的遗失。

二、BIM运维系统概述

       BIM运维系统是一个集三维应用、安防系统、楼宇智能、能耗信息管理等系统于一体的楼宇综合性服务管理平台。BIM运维系统通过三维可视化平台可以直观、全面、准确地掌握楼宇资产，结合物联网楼宇环境和设施设备状态管理，实现设备状态监测、快速故障发现、资产全面管控和优化能效结构，为楼宇整体综合能效管理提供帮助，为领导决策提供数据支撑。

       BIM运维系统以楼宇公共机电设备系统为核心建立，同时与火灾报警系统，安全防范系统、一卡通系统、停车场管理系统、广播系统、信息发布系统等互联，建成一个统一的监控管理与信息共享平台，实现各个子系统集成控制管理的目标。

       系统集成平台采用标准化、规范化的接口，以网络为基础汇集智能化各子系统的实时信息，通过平台的建设，打通了各系统之间的数据壁垒，从而实现系统信息、资源和管理服务的共享以及各智能化系统之间的信息交换，满足用户不同的作业需求，以提升楼宇运维管理效率。结合可视化运维管理，建立设备运维标准体系，从技术上和制度上提升设备利用率，减少设备故障发生，从而起到减少维保成本目的。

三、BIM运维系统主要功能

       基于BIM技术将BIM运维管理平台3D化（三维空间+一维时间），在三维BIM模型中对设备、能耗、运行数据等进行直观、全局地监测管理，并同时间维度建立关联，以互联网实现数据远传共享和远程监控，则能完美解决上述问题。以下是通过BIM运维平台可以帮助物业人员带来高效可行的运维管理内容：

     （1）空间管理

      设备定位：由于大型建筑面积大，内部结构复杂，可以通过BIM运维管理平台帮助业主轻松地查询、搜索、定位到其所需的设备，并且直观地了解到设备的全部信息。

      人员定位：对于保安等人员，可以通过将无线芯片植入工卡，利用无线终端来定位保安的具体方位。这个对于人流量大、场地面积大、突发情况多的建筑，这类安全保护非常有价值。一旦发现险情，管理人员就可以利用这个系统来指挥安保工作。

     （2）设备设施维护管理

      BIM运维系统为每一个设备设施建立单独的档案，包括设备设施的各种静态及动态信息，把与该设备设施有关的部件、管线、人员、管理方式等建立逻辑关系，并在空间进行准确定位。这样可以使每个设备设施都不是独立存在的，管理也更加有章可循。

      BIM模型不仅提供了完整的设备信息，可视化下的设备定位，将能够把设备定位在一个点上，使精准的设备安拆与维修变得简单。通过BIM 和相关运营技术的结合，可以便捷快速地进行设备运行检查、维护和控制。

     （3）隐蔽工程管理

      BIM运维管理平台可以管理复杂的地下管网，如污水管、排水管、网线、电线以及相关管井，并且可以在图上直接量取相互位置关系。大型建筑改建二次装修的时候可以避开现有管网位置，便于管网维修、更换设备和定位。同样的情况也适用于室内的隐蔽工程的管理。这些信息全部通过电子化保存下来，内部相关人员可以进行共享，有变化可以随时调整，保证信息的完整性和准确性。

     （4）应急处置管理

      在建筑中，提供人员的安全保障是商业运营管理的基本前提。BIM技术所采用的主动化应急管理措施为应急疏散提供了最快且最安全的解决保证，在发现险情时，业主可以通过控制平台直观地确定险情发生地点，控制设备运行（如：及时切断电气开关）防止险情扩散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM还可确定安保人员位置，快速地指导各个安保人员对人群进行保护。基于BIM技术的运营管理不光对应急事件进行快速指导，还可进行应急预案的模拟，如日常的火灾模拟、人员疏散模拟等，以此减少真正异情发生时，因组织不当和管理失责所造成的巨大损失。

     （5）环境品质管理

      随着客户对服务品质要求的逐渐提升，服务品质标准也在水涨船高。室内环境品质（包括温湿度、空气质量、照度、PM2.5、空气质量VOC等）是物业管理向客户提供服务的一项重要内容，也是区分建筑档次的重要指标之一。

      当BIM运维管理系统中引入环境品质测点，环境品质参数将变的“可测可评”。项目管理者可以根据实时数据预测环境品质参数的走势，及时采取相应管控措施促进环境品质提升。在能耗指标和环境品质指标的双重约束下，机电系统的运行才有可能达到最优。

     （6）其他管理

      除以上功能外，BIM运维管理系统还可以实现资产管理、能源管理、安防管理、停车场管理等，实现各个子系统集成控制管理。

四、BIM运维在大型建筑的其他优势

     （1）直观的操作方式

       基于BIM技术开发的运维管理系统，将建筑的按照各系统和设备类型进行多层级划分，形成统一的、规范化的运维模型，并根据具备相似空间属性的建筑能耗信息、设备系统信息、关键影响因素（人员密度分布等）信息联系起来，确定各系统与关键影响因素的相关性，通过三维立体展示方式，将整个建筑进行全方位模拟，使管理方和使用方能够更加高效的进行操作，可以减少对人员经验的依赖，培训也更为简单。

     （2）BIM运维平台的可扩展及互连性

       BIM运维管理系统系统采用SOA构架设计，支持更强大的扩展性，当新的功能加入后，对以往的功能不产生影响。这就使得更多的子系统能够接入到平台当中。满足后期更多系统接入到BIM运维管理的需求。

       另外BIM运维管理系统确保了系统间可集成性，提供了准确的通讯协议和开放的数据库接口，各子系统可实现信息和数据库共享；同时考虑未来发展的需求，能与未来扩展子系统具有互联性和互操作性。系统在数据转发、接收方面均采用国家标准化协议。为物业管理人员对后期新接入系统之间的相互连接提供可靠保障。

     （3）BIM运维平台的多维度终端管理方式

       除了BIM运维管理的大屏版及PC版展示终端，还可以通过手机APP软件进行信息的浏览及现场的管理，使用者能够以更低的成本更有效地采集及管理信息，这不仅节省了资金和时间，提高了工作效率，而且有利于大型建筑提高服务质量、塑造品牌、提升顾客满意度，从而解决信息难共享及难便捷操作等的问题。

五、结语

       综上所述，在大型建筑将BIM技术应用于运营阶段是建筑全生命周期中至关重要的一环，实现BIM运维在大型建筑全生命周期管理，可显著改善目前二维管理平台的各类问题缺陷，是大型建筑运维管理的迫切需求。

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